Canvi d’ús de local a habitatge: passos i recomanacions pràctiques

Cada cop és més habitual que propietaris de locals comercials amb dificultats per llogar-los es plantegin reconvertir-los en habitatges. Aquesta transformació pot suposar una millor rendibilitat del patrimoni i una adaptació a la demanda actual del mercat immobiliari. Tot i això, el procés requereix complir una sèrie de requisits urbanístics, tècnics i legals que convé conèixer abans d’iniciar-lo. 

Comprovacions prèvies 

• Estatuts de la comunitat: cal verificar si la inscripció en propietat horitzontal o els estatuts prohibeixen el canvi d’ús. 

• Normativa urbanística municipal: cal confirmar que el planejament permeti destinar el local a habitatge i que aquest compleix les condicions d’il·luminació, ventilació i superfície mínima. 

Autoritzacions i gestió d’obres 

• Llicència d’obres i canvi d’ús: sol·licita al consistori la llicència corresponent aportant el projecte tècnic redactat per un tècnic col·legiat. 

• Accés a elements comuns: si cal intervenir elements comuns, caldrà tenir l’acord de la comunitat amb el vot favorable de 3/5 dels propietaris i quotes, excepte en casos on la normativa autonòmica exigeixi majoria (en el cas de Catalunya és 4/5). 

• Finalització d’obres i habitabilitat: un cop acabades les obres, és necessari obtenir el certificat final d’obra, llicència de primera ocupació i cèdula d’habitabilitat segons la normativa aplicable. 

Escriptura, registre i cadastre 

• Escriptura pública: prepara l’escriptura que documenta el canvi d’ús i adjunta les llicències i autoritzacions comunitàries. 

• Inscripció registral: inscriu el canvi al Registre de la Propietat. 

• Declaració al Cadastre: presenta la declaració d’alteració de l’ús per actualitzar la qualificació cadastral. 

Tributació per AJD i criteris de defensa 

• Criteri de l’Administració: l’Agència Tributària considera que la formalització del canvi d’ús pot tributar per l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats aplicant el tipus autonòmic sobre el valor total de l’immoble. 

• Jurisprudència contradictòria: existeixen sentències que rebutgen la tributació per AJD o limiten la base imposable a l’import de les obres d’adequació. 

• Actuació recomanada: en cas d’exigència de liquidació d’AJD, oposar-se administrativament i valorar la liquidació provisional seguida de sol·licitud de devolució amb interessos. 

Accions que us oferim 

1. Revisió dels estatuts comunitaris i la documentació registral. 
2. Comprovació de la viabilitat urbanística al municipi. 
3. Recerca de potencials immobles. 
4. Coordinació del projecte tècnic i tramitació de la llicència d’obres. 
5. Redacció de l’escriptura, gestió registral i declaració cadastral. 
6. Assessorament fiscal i defensa davant requeriments per AJD. 

Abans d’iniciar un canvi d’ús, és essencial avaluar la viabilitat urbanística, tècnica i econòmica del projecte. Disposar d'un equip d’assessors legals, immobiliaris, arquitectes i experts fiscals pot marcar la diferència entre un procés senzill i un ple de complicacions.