Cambio de uso de local a vivienda: pasos y recomendaciones prácticas

Cada vez es más habitual que propietarios de locales comerciales con dificultades para alquilarlos se planteen reconvertirlos en viviendas. Esta transformación puede suponer una mejor rentabilidad del patrimonio y una adaptación a la demanda actual del mercado inmobiliario. Sin embargo, el proceso requiere cumplir una serie de requisitos urbanísticos, técnicos y legales que conviene conocer antes de iniciarlo.

Comprobaciones previas

• Estatutos de la comunidad: es necesario verificar si la inscripción en propiedad horizontal o los estatutos prohíben el cambio de uso.

• Normativa urbanística municipal: hay que confirmar que el planeamiento permita destinar el local a vivienda y que este cumpla las condiciones de iluminación, ventilación y superficie mínima.

Autorizaciones y gestión de obras

• Licencia de obras y cambio de uso: solicita al ayuntamiento la licencia correspondiente, aportando el proyecto técnico redactado por un técnico colegiado.

• Acceso a elementos comunes: si es necesario intervenir en elementos comunes, será preciso contar con el acuerdo de la comunidad con el voto favorable de 3/5 de los propietarios y cuotas, salvo en los casos en que la normativa autonómica exija una mayoría superior (en el caso de Cataluña es 4/5).

• Finalización de obras y habitabilidad: una vez terminadas las obras, es necesario obtener el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad según la normativa aplicable.

Escritura, registro y catastro

• Escritura pública: prepara la escritura que documenta el cambio de uso y adjunta las licencias y autorizaciones comunitarias.

• Inscripción registral: inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad.

• Declaración al Catastro: presenta la declaración de alteración de uso para actualizar la calificación catastral.

Tributación por AJD y criterios de defensa

• Criterio de la Administración: la Agencia Tributaria considera que la formalización del cambio de uso puede tributar por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando el tipo autonómico sobre el valor total del inmueble.

• Jurisprudencia contradictoria: existen sentencias que rechazan la tributación por AJD o limitan la base imponible al importe de las obras de adecuación.

• Actuación recomendada: en caso de exigencia de liquidación de AJD, oponerse administrativamente y valorar la liquidación provisional seguida de una solicitud de devolución con intereses.

Acciones que ofrecemos

• Revisión de los estatutos comunitarios y la documentación registral.

• Comprobación de la viabilidad urbanística en el municipio.

• Búsqueda de potenciales inmuebles.

• Coordinación del proyecto técnico y tramitación de la licencia de obras.

• Redacción de la escritura, gestión registral y declaración catastral.

• Asesoramiento fiscal y defensa frente a requerimientos por AJD.

Antes de iniciar un cambio de uso, es esencial evaluar la viabilidad urbanística, técnica y económica del proyecto. Contar con un equipo de asesores legales, inmobiliarios, arquitectos y expertos fiscales puede marcar la diferencia entre un proceso sencillo y uno lleno de complicaciones.