Llogar un habitatge a un familiar: quins riscos fiscals té a l’IRPF?

Llogar un habitatge a un familiar pot semblar una opció atractiva per a molts propietaris. La confiança, la seguretat en el cobrament de les rendes i la tranquil·litat de saber que l’immoble serà ben conservat són factors que sovint pesen més que qualsevol altra consideració.

Però, des del punt de vista fiscal, aquesta decisió pot tenir conseqüències que convé conèixer abans de signar el contracte.

La tributació del lloguer a l'IRPF

Legalment, un habitatge es pot llogar a un familiar de la mateixa manera que a qualsevol altre arrendatari. El contracte està subjecte a la normativa general dels arrendaments urbans i manté drets i obligacions idèntics, inclòs el termini mínim legal de durada.

Ara bé, la situació canvia quan s’analitza la tributació a l’IRPF del propietari, especialment en aquells casos en què les despeses associades al lloguer són elevades. Això és habitual en habitatges adquirits recentment amb finançament hipotecari o que requereixen inversions importants en reparacions i manteniment.

Quan el lloguer genera pèrdues

Si l’habitatge està llogat a un tercer i les despeses superen els ingressos obtinguts, el rendiment net del lloguer pot resultar negatiu. En aquesta situació, el propietari pot compensar aquestes pèrdues amb altres rendiments positius de la base general, com ara salaris, activitats econòmiques o altres ingressos.

Tot i que la normativa limita la deducció dels interessos hipotecaris i de les despeses de reparació —la suma d’aquests conceptes no pot superar els ingressos íntegres del lloguer—, la resta de despeses deduïbles sí que es poden computar sense límit, fet que permet obtenir un resultat final negatiu i, per tant, un estalvi fiscal.

El tractament fiscal dels lloguers a familiars

La situació és molt diferent quan l’arrendatari és un familiar fins al tercer grau de parentiu, com ara un nebot, un oncle o un avi.

En aquests casos, la legislació fiscal obliga el propietari a declarar una renda mínima encara que les despeses superin els ingressos i l’operació generi pèrdues reals. Això significa que no podrà aprofitar el rendiment negatiu per reduir la seva factura fiscal.

A més, haurà d’incloure a la declaració de l’IRPF una renda mínima positiva equivalent al 2% del valor cadastral de l’habitatge, o a l’1,1% si aquest valor ha estat revisat durant els darrers deu anys.

Exemple pràctic: llogar a un familiar o a un tercer

Imaginem un habitatge adquirit per 350.000 euros, amb un valor cadastral de 285.000 euros. Com que la compra s’ha finançat gairebé íntegrament amb una hipoteca, durant els primers anys els interessos són elevats.

Les dades anuals serien les següents:

La diferència entre una opció i l’altra arriba als 2.824 euros anuals.

En aquest exemple, la renda mínima obligatòria es calcula aplicant el 2% sobre el valor cadastral de 285.000 euros, ja que aquest valor no ha estat actualitzat durant els darrers deu anys.

Quan convé llogar l'habitatge a un tercer?

La confiança familiar pot ser un argument de pes, però des del punt de vista fiscal no sempre és la millor alternativa.

Quan es preveu que les despeses del lloguer superaran els ingressos i que el rendiment serà negatiu, acostuma a ser més avantatjós arrendar l’habitatge a un tercer. D’aquesta manera, les pèrdues podran compensar-se amb altres rendes positives i generar un estalvi fiscal significatiu.

En canvi, si l’arrendatari és un familiar proper, el propietari haurà de declarar una renda mínima obligatòria i perdrà la possibilitat de compensar el resultat negatiu amb la resta d’ingressos de la base general, fet que pot incrementar notablement la seva tributació a l’IRPF.