Alquilar una vivienda a un familiar: ¿qué riesgos fiscales tiene en el IRPF?

Alquilar una vivienda a un familiar puede parecer una opción atractiva para muchos propietarios. La confianza, la seguridad en el cobro de las rentas y la tranquilidad de saber que el inmueble estará bien conservado son factores que a menudo pesan más que cualquier otra consideración.

Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, esta decisión puede tener consecuencias que conviene conocer antes de firmar el contrato.

La tributación del alquiler en el IRPF

Legalmente, una vivienda puede alquilarse a un familiar de la misma manera que a cualquier otro arrendatario. El contrato está sujeto a la normativa general de los arrendamientos urbanos y mantiene los mismos derechos y obligaciones, incluido el plazo mínimo legal de duración.

No obstante, la situación cambia cuando se analiza la tributación en el IRPF del propietario, especialmente en aquellos casos en los que los gastos asociados al alquiler son elevados. Esto es habitual en viviendas adquiridas recientemente con financiación hipotecaria o que requieren inversiones importantes en reparaciones y mantenimiento.

Cuando el alquiler genera pérdidas

Si la vivienda está alquilada a un tercero y los gastos superan los ingresos obtenidos, el rendimiento neto del alquiler puede resultar negativo. En esta situación, el propietario puede compensar dichas pérdidas con otros rendimientos positivos de la base general, como salarios, actividades económicas u otros ingresos.

Aunque la normativa limita la deducción de los intereses hipotecarios y de los gastos de reparación —la suma de estos conceptos no puede superar los ingresos íntegros del alquiler—, el resto de los gastos deducibles sí pueden computarse sin límite, lo que permite obtener un resultado final negativo y, por tanto, un ahorro fiscal.

El tratamiento fiscal de los alquileres a familiares

La situación es muy diferente cuando el arrendatario es un familiar hasta el tercer grado de parentesco, como un sobrino, un tío o un abuelo.

En estos casos, la legislación fiscal obliga al propietario a declarar una renta mínima aunque los gastos superen los ingresos y la operación genere pérdidas reales. Esto significa que no podrá aprovechar el rendimiento negativo para reducir su factura fiscal.

Además, deberá incluir en su declaración del IRPF una renta mínima positiva equivalente al 2% del valor catastral de la vivienda, o al 1,1% si dicho valor ha sido revisado durante los últimos diez años.

Ejemplo práctico: alquilar a un familiar o a un tercero

Imaginemos una vivienda adquirida por 350.000 euros, con un valor catastral de 285.000 euros. Como la compra se ha financiado casi íntegramente mediante una hipoteca, durante los primeros años los intereses son elevados.

Los datos anuales serían los siguientes:

La diferencia entre una opción y otra alcanza los 2.824 euros anuales.

En este ejemplo, la renta mínima obligatoria se calcula aplicando el 2% sobre el valor catastral de 285.000 euros, ya que dicho valor no ha sido actualizado durante los últimos diez años.

¿Cuándo conviene alquilar la vivienda a un tercero?

La confianza familiar puede ser un argumento de peso, pero desde el punto de vista fiscal no siempre es la mejor alternativa.

Cuando se prevé que los gastos del alquiler superarán los ingresos y que el rendimiento será negativo, suele resultar más ventajoso arrendar la vivienda a un tercero. De este modo, las pérdidas podrán compensarse con otras rentas positivas y generar un ahorro fiscal significativo.

Por el contrario, si el arrendatario es un familiar cercano, el propietario deberá declarar una renta mínima obligatoria y perderá la posibilidad de compensar el resultado negativo con el resto de ingresos de la base general, lo que puede incrementar notablemente su tributación en el IRPF.