Canvi d’ús a apartaments turístics: tributació en AJD i criteris pràctics

El canvi d’ús d’habitatges o locals cap a apartaments turístics és una operació cada cop més freqüent en el mercat immobiliari. Des del punt de vista fiscal, és rellevant determinar com tributa aquesta operació quan es formalitza en escriptura pública i s’inscriu al Registre de la Propietat.

Context fiscal del canvi d’ús d’immobles a apartaments turístics

En aquests casos de canvi d'ús, sovint l’escriptura inclou diverses operacions jurídiques diferenciades, com ara la declaració d’obra nova per modificar la distribució de l’edifici i el propi canvi d’ús dels immobles.

Cada una d’aquestes operacions s’ha d’analitzar de manera independent a efectes de tributació per l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD).

Declaració d’obra nova i tributació en l’AJD

Quan l’escriptura inclou una declaració d’obra nova per reflectir una modificació en la distribució dels habitatges, aquesta operació queda subjecta a AJD.

Això és així perquè:

• Es formalitza en document notarial.
• Es pot inscriure al Registre de la Propietat.
• Té un valor econòmic determinable.

En aquest cas, la base imposable de l’impost es determina pel cost real de les obres executades.

Tributació del canvi d’ús a apartaments turístics

La tributació del canvi d’ús depèn d’un element clau: si l’operació té o no contingut econòmic valuós.

El criteri principal utilitzat per l’Administració tributària és la possible variació del valor cadastral de l’immoble:

• Sense variació del valor cadastral: el canvi d’ús no tributa per AJD.
• Amb variació del valor cadastral o qualificació urbanística diferent: l’operació sí que queda subjecta a AJD, prenent com a base el valor del propi immoble objecte del canvi d’ús.

Aquest criteri deriva del requisit que, per tributar en AJD, l’acte documentat ha de tenir per objecte quantitat o cosa valuós i ser susceptible d’inscripció registral.

No hi ha objecte valuós quan l’acte només té un caràcter formal o registral i no comporta un valor econòmic propi.

Aquest concepte és clau: sense valor econòmic determinable, no hi ha tributació en AJD.

Divergència de criteris jurisprudencials sobre el canvi d’ús

Malgrat el criteri de l’Administració, la tributació del canvi d’ús ha generat debat en la doctrina i la jurisprudència.

Alguns tribunals consideren que el canvi d’ús no té contingut econòmic propi i, per tant, no hauria de tributar per AJD. Altres interpreten que el valor subjecte a tributació no és el valor total de l’immoble, sinó exclusivament el cost de les obres d’adequació realitzades.

Així, per exemple, si un local valorat en 300.000 euros requereix obres per valor de 60.000 euros per convertir-se en habitatge o apartament turístic, la base imposable podria limitar-se a aquest import.

Recomanacions pràctiques

Davant operacions de canvi d’ús d’immobles a apartaments turístics, és recomanable:

• Analitzar separadament les operacions incloses a l’escriptura (obra nova, canvi d’ús, divisió horitzontal, etc.).
• Verificar si existeix variació del valor cadastral, element clau per determinar la tributació en AJD.
• Revisar la possible base imposable aplicable, especialment si només s’han realitzat obres d’adequació.
• En cas de liquidació per part d’Hisenda, valorar la presentació d’una rectificació o reclamació, atès que existeixen criteris jurisprudencials favorables al contribuent.

En conseqüència, el tractament fiscal del canvi d’ús d’immobles requereix una anàlisi detallada de cada cas, ja que pot tenir un impacte tributari rellevant en l’AJD i generar oportunitats de defensa davant possibles liquidacions administratives.

FAQs

El canvi d’ús a apartament turístic paga AJD?

Depèn. Només tributa si existeix un contingut econòmic valuós, habitualment vinculat a una variació del valor cadastral o de la qualificació urbanística.

Quan no tributa el canvi d’ús?

Quan no hi ha variació del valor cadastral i l’acte té un caràcter merament formal o registral.

Quina és la base imposable en aquests casos?

Pot ser el valor total de l’immoble, segons criteri administratiu o el cost de les obres, segons alguns criteris jurisprudencials.

És possible reclamar una liquidació d’AJD?

Sí. Existeixen resolucions favorables al contribuent que permeten plantejar rectificacions o reclamacions.