Cambio de uso a apartamentos turísticos: tributación en AJD y criterios prácticos

El cambio de uso de viviendas o locales hacia apartamentos turísticos es una operación cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario. Desde el punto de vista fiscal, es relevante determinar cómo tributa esta operación cuando se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Contexto fiscal del cambio de uso de inmuebles a apartamentos turísticos

En estos casos de cambio de uso, a menudo la escritura incluye diversas operaciones jurídicas diferenciadas, como la declaración de obra nueva para modificar la distribución del edificio y el propio cambio de uso de los inmuebles.

Cada una de estas operaciones debe analizarse de manera independiente a efectos de tributación por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Declaración de obra nueva y tributación en AJD

Cuando la escritura incluye una declaración de obra nueva para reflejar una modificación en la distribución de las viviendas, esta operación queda sujeta a AJD.

Esto es así porque:

• Se formaliza en documento notarial.
• Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
• Tiene un valor económico determinable.

En este caso, la base imponible del impuesto se determina por el coste real de las obras ejecutadas.

Tributación del cambio de uso a apartamentos turísticos

La tributación del cambio de uso depende de un elemento clave: si la operación tiene o no contenido económico valioso.

El criterio principal utilizado por la Administración tributaria es la posible variación del valor catastral del inmueble:

• Sin variación del valor catastral: el cambio de uso no tributa por AJD.
• Con variación del valor catastral o calificación urbanística diferente: la operación sí queda sujeta a AJD, tomando como base el valor del propio inmueble objeto del cambio de uso.

Este criterio deriva del requisito de que, para tributar en AJD, el acto documentado debe tener por objeto una cantidad o cosa valiosa y ser susceptible de inscripción registral. No hay objeto valioso cuando el acto tiene únicamente un carácter formal o registral y no comporta un valor económico propio.

Este concepto es clave: sin valor económico determinable, no hay tributación en AJD.

Divergencia de criterios jurisprudenciales sobre el cambio de uso

A pesar del criterio de la Administración, la tributación del cambio de uso ha generado debate en la doctrina y la jurisprudencia.

Algunos tribunales consideran que el cambio de uso no tiene contenido económico propio y, por tanto, no debería tributar por AJD. Otros interpretan que el valor sujeto a tributación no es el valor total del inmueble, sino exclusivamente el coste de las obras de adecuación realizadas.

Por ejemplo, si un local valorado en 300.000 euros requiere obras por valor de 60.000 euros para convertirse en vivienda o apartamento turístico, la base imponible podría limitarse a este importe.

Recomendaciones prácticas

Ante operaciones de cambio de uso de inmuebles a apartamentos turísticos, es recomendable:

• Analizar separadamente las operaciones incluidas en la escritura (obra nueva, cambio de uso, división horizontal, etc.).

• Verificar si existe variación del valor catastral, elemento clave para determinar la tributación en AJD.

• Revisar la posible base imponible aplicable, especialmente si solo se han realizado obras de adecuación.

• En caso de liquidación por parte de Hacienda, valorar la presentación de una rectificación o reclamación, dado que existen criterios jurisprudenciales favorables al contribuyente.

En consecuencia, el tratamiento fiscal del cambio de uso de inmuebles requiere un análisis detallado de cada caso, ya que puede tener un impacto tributario relevante en el AJD y generar oportunidades de defensa frente a posibles liquidaciones administrativas.

FAQs

¿El cambio de uso a apartamento turístico paga AJD?
Depende. Solo tributa si existe un contenido económico valioso, habitualmente vinculado a una variación del valor catastral o de la calificación urbanística.

¿Cuándo no tributa el cambio de uso?
Cuando no hay variación del valor catastral y el acto tiene un carácter meramente formal o registral.

¿Cuál es la base imponible en estos casos?
Puede ser el valor total del inmueble, según criterio administrativo, o el coste de las obras, según algunos criterios jurisprudenciales.

¿Es posible reclamar una liquidación de AJD?
Sí. Existen resoluciones favorables al contribuyente que permiten plantear rectificaciones o reclamaciones.