¿Quién debe pagar el IBI en una compraventa? Claves para evitar sorpresas fiscales

En el proceso de adquisición de un inmueble, uno de los puntos que a menudo genera controversia entre comprador y vendedor es el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Para evitar reclamaciones posteriores o costes inesperados, es fundamental conocer cómo funciona el devengo del impuesto y qué dice la jurisprudencia actual sobre su repercusión.

1. Deudas de años anteriores: la responsabilidad del inmueble en la compraventa

Antes de firmar la escritura, es imprescindible verificar que el vendedor está al corriente de pago de los ejercicios anteriores.

• El riesgo: El IBI es un impuesto que grava directamente la propiedad. Si existen recibos pendientes de años anteriores, el Ayuntamiento puede derivar la responsabilidad hacia el nuevo propietario (comprador).
• La solución: No se conforme con una declaración verbal. Exija un certificado del Ayuntamiento o del organismo de recaudación que acredite que el inmueble está libre de deudas tributarias.

2. IBI del año en curso: quién es el sujeto pasivo en la compraventa

Según la Ley de Haciendas Locales, el IBI se devenga el 1 de enero de cada año.
Esto significa que el sujeto pasivo (la persona obligada a pagar el impuesto ante la Administración) es quien sea propietario del inmueble en esa fecha concreta.

Si usted compra un piso en marzo, legalmente el vendedor es quien debe recibir y liquidar el recibo de todo el año ante el Ayuntamiento.

No obstante, aquí entra en juego la normativa civil y la doctrina de los tribunales.

3. Derecho de repercusión proporcional: cómo calcular la parte correspondiente del IBI

Aunque el vendedor paga el recibo completo al Ayuntamiento, el Tribunal Supremo ha establecido que, en ausencia de un pacto en contrario, el vendedor tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional del IBI correspondiente al tiempo en que cada uno haya sido propietario durante el año natural.

• Ejemplo práctico:
  Si la compraventa se formaliza el 1 de marzo, el vendedor habrá pagado el 100% del impuesto, pero puede exigir al comprador que le reembolse la parte correspondiente a los 306 días restantes del año.
• Importante:
  Que en la escritura se indique que el inmueble se transmite “libre de cargas y gravámenes” no es suficiente para anular este derecho de repercusión según la jurisprudencia actual.

4. Cómo protegerse: cláusula de renuncia al pago del IBI en la compraventa

Si la intención de las partes es que el vendedor asuma la totalidad del coste del IBI del año de la venta, es necesario que conste de manera expresa y detallada en la escritura pública de compraventa.

Para evitar cualquier riesgo, recomendamos incluir una cláusula en la que se especifique que:

• El vendedor asume el pago íntegro del IBI del ejercicio en curso.
• El vendedor renuncia expresamente a su derecho de repercutir la parte proporcional al comprador.

Conclusión: planificación fiscal en la compraventa de inmuebles

La planificación fiscal en la compraventa de inmuebles es clave para evitar conflictos.
Recomendamos revisar detenidamente las estipulaciones del contrato de arras y de la escritura definitiva para asegurarse de que la distribución de este impuesto se ajusta a los acuerdos pactados entre las partes.

Si tienes previsto realizar una operación inmobiliaria y quieres asegurarte de que todos los aspectos fiscales están bajo control, no dudes en contactar con nuestro despacho.