Novedades en los procedimientos judiciales de desahucio tras los decretos de vivienda aprobados

La regulación de los desahucios judiciales en España ha experimentado cambios importantes a raíz de los últimos decretos de vivienda, especialmente en lo relativo a la protección de las personas en situación de vulnerabilidad económica. Estas reformas pretenden garantizar el derecho a una vivienda digna, sin dejar de tener en cuenta los derechos de los propietarios y la necesidad de seguridad jurídica.

¿Qué cambios introducen los nuevos decretos de vivienda en los desahucios?

Una de las novedades más destacadas es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que establece medidas de protección frente a los desahucios y amplía determinados mecanismos de suspensión judicial. La norma prevé que, hasta el 31 de diciembre de 2030, puedan suspenderse los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, de acuerdo con los requisitos legales aplicables.

En este ámbito, es necesario distinguir entre los procedimientos iniciados por determinadas entidades que adquieren inmuebles o carteras de préstamos impagados y los iniciados por otros propietarios.

En el primer supuesto, la suspensión puede aplicarse cuando se cumplen las condiciones específicas de la norma. En el segundo, se prevén requisitos adicionales y mecanismos de compensación para determinados arrendadores. También se establecen excepciones, como algunos casos en los que el propietario acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad y es titular de dos o menos viviendas.

¿Cómo afecta la vulnerabilidad económica a los desahucios por impago del alquiler?

Otra novedad relevante afecta a los desahucios por impago del alquiler. Cuando el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y no resulta aplicable ninguna exclusión legal, la Administración competente dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o asumir el pago de la deuda, en los términos previstos legalmente. Durante este periodo, el procedimiento judicial y, en su caso, el lanzamiento quedan suspendidos. Si se paga o se consigna íntegramente la cantidad exigida, el procedimiento finaliza y el contrato continúa vigente.

Asimismo, el Real Decreto-ley 16/2025 había prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026 determinadas medidas extraordinarias de suspensión, especialmente en los supuestos de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. El nuevo marco normativo modifica y amplía parte de esta protección.

También se han introducido determinadas modificaciones en materia de fiscalidad de los alquileres, como una nueva escala de reducciones aplicable a los contratos firmados a partir del 2 de diciembre de 2026.

En conclusión, las reformas refuerzan la protección de las personas vulnerables y atribuyen mayores responsabilidades a las administraciones públicas. Sin embargo, la suspensión no es automática en todos los casos: es necesario examinar los requisitos legales, las circunstancias de las partes y la normativa aplicable a cada procedimiento judicial.