Precios y acceso a la vivienda: así será el mercado residencial en 2026

El mercado de la vivienda afronta 2026 con precios que continúan al alza y un acceso cada vez más difícil para muchos compradores y arrendatarios.

Tras un 2025 con incrementos récord, las previsiones apuntan a que tanto los precios de compra como los de alquiler seguirán subiendo, aunque de forma más moderada, en un contexto de escasez de oferta, alta demanda y estructuras de mercado tensionadas.

Además, la incertidumbre normativa, los procesos reguladores y las restricciones administrativas continúan alimentando la tensión entre oferta y demanda.

Tendencias de precios para 2026

A finales de 2025, el precio medio de la vivienda se situaba en torno a los 2.091 €/m², con incrementos de hasta el 10 % en zonas urbanas.

Las previsiones señalan subidas de entre el 3 y el 7 % según la región y el tipo de vivienda. La demanda estable y la escasez de oferta siguen impulsando los precios.

Factores que condicionan el mercado

• Escasez de oferta. La falta de vivienda disponible, especialmente de obra nueva, sigue estando lejos de cubrir la demanda acumulada de los últimos años, con déficits estructurales que mantienen la presión al alza.
• Alta demanda. Tanto compradores como inversores continúan presentes en el mercado: por un lado, la población joven que busca acceder a la vivienda y, por otro, los demandantes extranjeros que refuerzan la presión.
• Dificultades de acceso. La combinación de precios elevados, salarios estancados y la necesidad de contar con un alto nivel de ahorro para acceder a una vivienda hace que para muchos sea cada vez más difícil conseguir un hogar.
• Efecto de nuevas leyes y regulaciones. La incertidumbre y los cambios normativos (incluidos los controles de precios en zonas tensionadas o nuevas obligaciones para los arrendadores) hacen que algunos propietarios mantengan la vivienda fuera de la oferta habitual.

Impacto para compradores y arrendatarios

• Compra de vivienda. Los incrementos sostenidos hacen que la compra siga estando fuera del alcance de muchos, especialmente jóvenes o familias con ingresos moderados.
• Mercado del alquiler. Los precios del alquiler también continúan creciendo, en algunos casos por encima de la media de 2025. Acceder a una vivienda será más difícil, con subidas especialmente significativas en capitales y zonas costeras.
• Diferencias regionales. Tanto en compra como en alquiler, la evolución de los precios no es uniforme: las zonas urbanas y turísticas registran subidas más intensas, mientras que municipios periféricos o regiones menos demandadas muestran incrementos más moderados.

Insight del mercado 2026

En definitiva, las viviendas de obra nueva asequibles seguirán siendo escasas, con una demanda especialmente alta entre compradores jóvenes y profesionales.

También se observa una clara segmentación, con zonas cada vez más tensionadas (grandes ciudades y costa) y áreas periféricas con subidas más moderadas.

2026 será un año en el que los precios de la vivienda seguirán creciendo, aunque con una moderación del ritmo respecto a los años anteriores.

La escasez de oferta y la fuerte demanda continuarán dificultando el acceso tanto a la compra como al alquiler, especialmente para los colectivos con menores ingresos:

• Para compradores y arrendatarios, esto implica prepararse con antelación y valorar estrategias alternativas ante un mercado todavía muy competitivo y tensionado.
• Para propietarios e inversores, pueden surgir oportunidades con una adecuada planificación y diversificación, especialmente en segmentos y zonas menos tensionadas.