El valor de referència a les transaccions immobiliàries

Determinar el valor d’un immoble no és gens fàcil. Hi ha immobles més ben situats, més o menys grans, amb millors o pitjors vistes, amb més o menys llum i en millor o pitjor estat de conservació. La multitud de factors que influeixen és tan gran, que dos pisos poden estar en el mateix edifici i tenir una diferència molt significativa en euros per metre quadrat.

Si a nosaltres ens pot interessar conèixer el valor d’un immoble, encara hi té més interès l’Administració. Les transaccions immobiliàries que estan gravades amb diversos impostos són també variades, i cadascuna té la seva motivació i normativa. Totes, però, acostumen a tributar en base a un percentatge del valor de l’immoble. La clau, per tant, serà veure com arribem a aquest valor.

L’Administració no vol que l’enganyin i busca sistemes per tal de veure ràpidament si el valor que els contribuents declaren coincideix amb la seva previsió.

Des de l’1 de gener d’enguany és la Dirección General del Catastro qui ens diu el valor que s’ha de declarar a cada immoble i, per arribar a aquesta xifra, prenen de referència els valors mitjos de les vendes realitzades davant de notari.

A priori, sembla una bona fórmula prendre de referència el valor de les transaccions reals, però com hem dit abans, els factors que influeixen en el valor d’un immoble no són només els metres quadrats i la zona. El big data ens pot jugar una mala passada i donar-nos un valor de referència molt superior al valor de mercat.

I ara ve la perversió del sistema. La inversió de la càrrega de la prova. Com passa sovint, som nosaltres el qui hem de demostrar que el valor que ens diu el cadastre no s’ajusta a la realitat. Ens hem de gastar els diners en una taxació i en un futur recurs contra la liquidació que de ben segur ens farà l’Administració.

El resultat sovint són compradors que decideixen no comprar davant el risc econòmic i una propietat amb un problema que, un cop més, ve de dalt.