El valor de referencia en las transacciones inmobiliarias

Determinar el valor de un inmueble no es fácil. Hay inmuebles mejor situados, más o menos grandes, con mejores o peores vistas, con mayor o menor luz y en mejor o peor estado de conservación. La multitud de factores que influyen es tan grande, que dos pisos pueden estar en el mismo edificio y tener una diferencia muy significativa en euros por metro cuadrado.

Si a nosotros nos puede interesar conocer el valor de un inmueble, tiene más interés aún la Administración. Las transacciones inmobiliarias que están gravadas con varios impuestos son también variadas, y cada una de ellas tiene su motivación y normativa. Sin embargo, todas ellas acostumbran a tributar en base a un porcentaje del valor del inmueble. La clave, por tanto, será ver cómo llegamos a este valor.

La Administración no quiere que le engañen y busca sistemas para ver rápidamente si el valor que los contribuyentes declaran coincide con su previsión.

Desde el 1 de enero de este año es la Dirección General del Catastro quien nos dice el valor que debe declararse en cada inmueble y, para llegar a esta cifra, toman de referencia los valores medios de las ventas realizadas ante notario.

A priori parece una buena fórmula tomar de referencia el valor de las transacciones reales, pero como hemos dicho antes, los factores que influyen en el valor de un inmueble no son sólo los metros cuadrados y la zona. El big data puede jugarnos una mala pasada y darnos un valor de referencia muy superior al valor de mercado.

Y ahora viene la perversión del sistema. La inversión de la carga de la prueba. Como ocurre a menudo, somos nosotros quienes debemos demostrar que el valor que nos dice el catastro no se ajusta a la realidad. Debemos gastarnos el dinero en una tasación y en un futuro recurso contra la liquidación que seguro nos hará la Administración.

El resultado a menudo son compradores que deciden no comprar frente al riesgo económico y una propiedad con un problema que, una vez más, viene de arriba.