Arres vs paga i senyal: una confusió perillosa

Arres VS paga i senyal: una confusió perillosa

Existeixen pocs termes jurídics tant alegrament utilitzats com aquests dos. No en va, solen incorporar-se com clàusules "quasi-estàndard" a milers de contractes de compravenda, sense adonar-se de les conseqüències legals i econòmiques que, per als firmants, poden donar lloc a la inclusió d'un terme o un altre.

Què significa arres?
Es considera arres una reserva, ja que la firma d'un acord d'aquest tipus no perfecciona la compravenda. Ni el titular del bé ha venut res ni l’interessat ha comprat res. Mitjançant les arres, aquest últim es reserva el dret a poder formalitzar el contracte de compravenda durant el termini i en les condicions fixades, sense interferències de tercers. Per això, l’única penalitat per incompliment és la pèrdua de les arres entregades o la devolució del doble de les rebudes, segons sigui la part que incompleixi.

En què consisteix la paga i senyal?

Es considera paga i senyal tota la compravenda des del moment en què se subscriu l’acord, la compravenda està perfeccionada, només que en aquest acte únicament s’entrega part del preu. Però des d’aquest mateix moment, el comprador (que ja ho és) podrà exigir que s’entregui el bé en qüestió i el venedor (que ja no és titular del bé) que se l’entregui la totalitat del preu, en les condicions pactades.

Quina diferència hi ha entre arres i pagues i senyal?

Una vegada vist que significa cada concepte, la principal diferència és que en la paga i senyal és l’anticipo en una intenció de compra sense opció de desistir del contracte, que a diferència des de les arres permeten desistir del contracte sota certes condicions. Ambdós termes asseguren la intenció de complir amb un contracte, no obstant això, les arres ofereixen una major flexibilitat en el desistiment del contracte. 

Quins tipus d’arres existeixen? 

Existeixen tres figures jurídiques molt similars que creen confusió, i per això, a Grup Carles t’expliquem què les diferencia:

Arres confirmatòries

En primer lloc, trobem les arres confirmatòries (equivalents a una “paga i senyal”). Les arres confirmatòries, com el seu nom indica, són una bestreta a compte del preu final de la compravenda. Proven l’existència d’un contracte que en cas de compliment s’imputa el preu tenint la consideració la bestreta o pagament anticipat. 

En cas d’incompliment d’obligacions, s’estarà al règim general sobre el compliment de les obligacions previstes a l’article 1.124 del Codi Civil: exigir el compliment forçat o resoldre el contracte, amb la possibilitat de reclamar també danys i perjudicis, si n’hi hagués.

Arres penals

En segon lloc, existeixen les anomenades arres penals que tenen com a finalitat assegurar el compliment del contracte de compravenda. La seva contravenció normalment donarà lloc a una indemnització per danys i perjudicis a favor de la part complidora. Si no es produeix cap incompliment de les dues parts, la quantitat entregada com arres es considerarà com un pagament parcial anticipat.

Arres penitencials

Per últim, tenim les arres penitencials, les úniques regulades expressament al nostre ordenament jurídic (Art. 1545 del Codi Civil).

En cas d’incompliment, la llei disposa que qui les entregui (l’interessat en comprar) les perdrà sense que pugui exigir-se addicionalment indemnització per danys i perjudicis. I si el que incompleix és qui les rep (el titular del bé) haurà de tornar-les duplicades. 

Només en cas que finalment es formalitzi la compravenda i així s’hagi determinat expressament, les arres podran entendre’s com a entregades a compte del preu final del negoci. S’haurà de parar atenció a indicar les arres com penitencials en el contracte perquè es considerin d’aquest tipus. Si la voluntat dels contractants és fixar unes arres penitencials, haurà de constar de forma expressa que la quantitat de diners que s’entrega ho és, precisament, en aquest concepte. Per això és transcendental tenir en compte la distinció entre ambdues figures i assessorar-se abans de firmar, si sorgeix algun dubte.