Quin és el termini de devolució de la fiança en el lloguer d'un immoble?

Un dels principals conflictes al contracte de lloguer d’un habitatge es dona en el pagament i la devolució de la quantitat en concepte de fiança. Per això, succeeixen alguns dubtes com; què és la fiança? Quan s’ha de pagar? Quan i com s’ha de tornar? Etc. Continua llegint el nostre bloc i descobreix tot allò que has de conèixer sobre la fiança d’un immoble.

Què és la fiança en el lloguer d’un habitatge?

La fiança és una garantia a favor del propietari, per la qual cosa l’inquilí/llogater ha de dipositar certa quantitat en efectiu en el moment de formalitzar el contracte de lloguer. La fiança és obligatòria; és a dir, no es pot subscriure un contracte de lloguer sense dipositar la fiança, ja que en cas contrari la relació jurídica no seria vàlida (segons l’article 36 de la Llei d’Arrendaments Urbans LAU).  

Quin és el període de devolució de la fiança de lloguer d’un immoble?

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) no estableix un termini concret per retornar la fiança en acabar un lloguer i només assenyala que, transcorregut un mes des de l’entrega de les claus, si no es retorna la quantitat corresponent, començaran a aplicar-se interessos.

Quina quantitat s’exigeix com a fiança de lloguer?

A la firma del contracte, és obligatori exigir i prestar una fiança equivalent a una mensualitat de lloguer per habitatges i dues mensualitats per l’arrendament d’usos diferents d’habitatges (com per exemple locals comercials).

Aquesta quantitat ha de ser dipositada pel propietari a la comunitat autònoma corresponent. Si no ho fa, està subjecte a sancions regulades per cada comunitat autònoma. Les parts poden acordar qualsevol mena de garantia addicional a la fiança en efectiu per assegurar el compliment de les obligacions de l’arrendatari.

Pel lloguer de l’habitatge, en contractes de fins a cinc anys (o fins a set anys si el propietari és una persona jurídica), el valor d’aquesta garantia addicional no pot excedir dues mensualitats de lloguer.

No s’ha de presentar fiança per l’Administració General de l’Estat, les administracions autonòmiques i locals, les entitats públiques, i altres organismes vinculats a elles.

Actualització de la fiança de lloguer d’un immoble

Durant els cinc primers anys (o set si el propietari és una persona jurídica), la fiança no s’actualitza. A cada pròrroga del contracte, el propietari pot exigir un increment o el llogater pot demanar una disminució de la fiança, fins a igualar-la a una o dues mensualitats de lloguer, segons correspongui. 

L’actualització de la fiança en contractes que superen cinc o set anys es regeix pels acords entre les parts. En absència de pacte específic, els acords sobre l’actualització del lloguer es presumeix acceptat també per a l’actualització de la fiança.

Termini de devolució de la fiança del lloguer d’un immoble

Tot i que la LAU no estableix un termini concret de devolució de la fiança en el lloguer, s’entén que el propietari té un mes des de l’entrega de les claus.

En concret, l’article 36.4 de la LAU estableix que el saldo de la fiança en efectiu que hagi de ser retornat a l’arrendatari al final del contracte generarà interès legal un mes després de l’entrega de les claus, si no s’ha efectuat la devolució.

La devolució de la fiança del lloguer és obligatòria? 

A la majoria dels tribunals es considera que el propietari té un mes per tornar la fiança i que, en conseqüència, l’inquilí no pot reclamar la devolució abans d’aquest termini. Un sector minoritari considera que la fiança s’ha de tornar en finalitzar el contracte i que, un mes després, el propietari incorre en mora. Això li dona un mes per fer les comprovacions necessàries. 

Quins són els motius per no tornar la fiança de lloguer d’un immoble?

Existeixen diferents motius pels quals l’arrendador pot retenir la fiança de manera parcial o total, com:

• Impagament de rendes o deutes pendents. El llogater ha d’haver pagat la totalitat de les rendes, en cas contrari, l’arrendador pot retenir la fiança per cobrir els costos que falten.
• Si el llogater no entrega l’immoble en les mateixes condicions que el va rebre, el llogater pot retenir la fiança per cobrir els costos de la reparació dels danys causats més enllà del desgast per ús habitual.
• Si el llogater no ha efectuat els pagaments de subministraments o pagaments de la comunitat del període de la seva estada a l’immoble llogat.
• El llogater ha de complir amb les obligacions establertes en el contracte de lloguer, com pot ser la prohibició d’efectuar obres sense el consentiment del llogater.

Com es pot reclamar la devolució de la fiança?

Si l’arrendador d'un immoble reté la fiança sense motiu i passa un mes des de l’entrega, la part propietària haurà de comunicar la sol·licitud de devolució de manera amistosa o bé podrà recórrer a la mediació per part de l’agència immobiliària de la propietat o inclús interposar una demanda als jutjats de Primera Instància sol·licitant la devolució.

Com es fa la sol·licitud de devolució de la fiança del lloguer?

La sol·licitud de devolució s’ha de formalitzar mitjançant un escrit, ja que d’aquesta forma quedarà per escrit i per conseqüència, quedarà constància de la sol·licitud. L’escrit de la sol·licitud ha d’incloure els següents termes:

• Dades personals d’ambdues parts com nom, cognoms i DNI.
• Referència al contracte de lloguer, identificant-lo i mencionant la data en la qual es va signar.
• Entrega i recepció de la devolució de les claus.
• Devolució de la fiança especificant la quantitat a retornar i el termini en què s’ha de rebre, constant la revisió de l’habitatge i si s’han ocasionat desperfectes o no, o si existeixen impagaments de factures o mensualitats.
• Retorn de les garanties complementàries en cas d’aval o dipòsit addicional que s’hagi utilitzat com a garantia.
• Data i signatures per ambdues parts.

Si tens dubtes, des de Grup Carles podem ajudar-te. Contacta amb nosaltres!