¿Cuál es el plazo de devolución de la fianza en el alquiler de un inmueble?

Uno de los principales conflictos en el contrato de alquiler de una vivienda se da en el pago y devolución de la cantidad en concepto de fianza. Por ello, surgen algunas dudas como ¿Qué es la fianza? ¿Cuánto se tiene que pagar? ¿Cuándo y cómo se tiene que devolver? Etc. Sigue leyendo nuestro blog y descubre todo aquello que debes conocer sobre la fianza de un inmueble.

¿Qué es la fianza en el alquiler de un inmueble?

La fianza es una garantía a favor del propietario, por la cual el inquilino/arrendatario tiene que depositar cierta cantidad en efectivo en el momento de formalizar el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria; es decir, no se puede suscribir un contrato de alquiler sin prestar la fianza, puesto que en caso contrario la relación jurídica no sería válida (según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU).

¿Cuál es el plazo de devolución de la fianza en el alquiler de un inmueble?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece un plazo concreto para devolver la fianza al acabar un alquiler y solo señala que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, si no se devuelve la cantidad correspondiente, empezarán a aplicarse intereses.

¿Qué cantidad se exige como fianza del alquiler?

A la firma del contrato, es obligatorio exigir y prestar una fianza equivalente a una mensualidad de alquiler para viviendas y dos mensualidades para el arrendamiento de usos diferentes a viviendas (como por ejemplo locales comerciales).

Esta cantidad tiene que ser depositada por el propietario en la comunidad autónoma correspondiente. Si no lo hace, está sujeto a sanciones reguladas por cada comunidad autónoma. Las partes pueden acordar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en efectivo para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Por el alquiler de vivienda, en contratos de hasta cinco años (o hasta siete años si el propietario es una persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no puede exceder dos mensualidades de alquiler.

No hay que prestar fianza por la Administración General del Estado, las administraciones autonómicas y locales, las entidades públicas, y otros organismos vinculados a ellas.

Actualización de la fianza del alquiler de un inmueble 

Durante los cinco primeros años (o siete si el propietario es una persona jurídica), la fianza no se actualiza. En cada prórroga del contrato, el propietario puede exigir un incremento o el locatario puede pedir una disminución de la fianza, hasta igualarla a una o dos mensualidades de alquiler, según corresponda.

La actualización de la fianza en contratos que superen cinco o siete años se rige por los acuerdos entre las partes. En ausencia de pacto específico, los acuerdos sobre la actualización del alquiler se presumen aceptados también para la actualización de la fianza.

Plazo de devolución de la fianza del alquiler de un inmueble 

Aunque la LAU no establece un plazo concreto de devolución de la fianza en el alquiler, se suele entender que el propietario tiene un mes desde la entrega de las claves.

En concreto, el artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza en efectivo que tenga que ser devuelto al arrendatario al final del contrato generará interés legal un mes después de la entrega de las claves, si no se ha efectuado la devolución.

¿La devolución de la fianza del alquiler es obligatoria? 

En la mayoría de los tribunales se considera que el propietario tiene un mes para devolver la fianza y que, en consecuencia, el inquilino no puede reclamar la devolución antes de este plazo. Un sector minoritario considera que la fianza se tiene que devolver al finalizar el contrato y que, un mes después, el propietario incurre en mora. Esto le da un mes para hacer las comprobaciones necesarias.

Recuerda que tienes un mes como máximo para comprobar el estado del inmueble, los pagos y reclamar desperfectos para recuperar la fianza. Indícalo en el documento de entrega de claves para evitar reclamaciones anticipadas del inquilino.

¿Cuáles son los motivos para no devolver la fianza del alquiler de un inmueble?

Existen diferentes motivos por los que el arrendador puede retener la fianza de forma parcial o total, como:

• Impago de rentas o deudas pendientes. El inquilino debe haber pagado la totalidad de las rentas; por el contrario, el arrendador puede retener la fianza para cubrir los costes que faltan. 
• Si el inquilino no entrega el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió el arrendador puede retener la fianza para cubrir los costes de reparación de los daños causados más allá del desgaste por uso habitual.
• Si el inquilino no ha realizado los pagos de suministros o pagos de la comunidad del período de su estancia en el inmueble alquilado. 
• El inquilino debe cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato del alquiler, como puede ser la prohibición de realizar obras sin el consentimiento del arrendador.

¿Cómo se puede reclamar la devolución de la fianza?

Si el arrendador del inmueble retiene la fianza sin motivo y pasa un mes desde la entrega, la parte arrendataria deberá comunicar la solicitud de devolución de forma amistosa o bien podrá recurrir a la mediación por parte de la agencia inmobiliaria de la propiedad o incluso interponer una demanda ante los juzgados de Primera Instancia solicitando la devolución. 

¿Cómo se hace la solicitud de devolución de la fianza del alquiler?

La solicitud de devolución se debe formalizar mediante un escrito, ya que de esta forma quedará por escrito y por consecuencia quedará constancia de la solicitud. El escrito de la solicitud debe incluir los siguientes términos:

• Datos personales de ambas partes como nombre, apellidos y DNI.
• Referencia al contrato de alquiler identificándose y mencionando la fecha en la que se firmó.
• Entrega y recepción de la devolución de las llaves.
• Devolución de la fianza especificando la cantidad a devolver y el plazo en que se debe recibir, constando la revisión de la vivienda y si se han ocasionado desperfectos o no o si existen impagos de facturas o mensualidades.
• Retorno de garantías complementarias en caso de aval o depósito adicional que se haya utilizado como garantía.
• Fecha y firmas de ambas partes.

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