Cadastre, registre, plànols... i cada un atribueix una superfície diferent a la meva propietat. Què he de fer?

Una de les problemàtiques habituals en la gestió immobiliària a Catalunya i a tot l’Estat espanyol és la discrepància entre la superfície d’un immoble segons el Cadastre, el Registre de la Propietat i la realitat física mesurada sobre el terreny. Aquestes diferències poden generar conflictes jurídics, dificultats en operacions de compravenda, i problemes fiscals o urbanístics.

El Registre de la Propietat i la seva funció jurídica

El Registre de la Propietat és l’organisme on es documenta, entre altres coses, la propietat i descripció de les finques. Al llarg dels anys la descripció de les finques no ha anat acompanyada d’una concreció en un plànol o mapa, i això ha donat lloc a què moltes propietats, especialment les rústiques, tinguin una descripció al Registre de la Propietat que difícilment es pugui ubicar en un punt concret del mapa, i alhora moltes vegades la superfície que consta al Registre de la Propietat no és coincident ni amb la realitat.

El cadastre: informació gràfica amb finalitat fiscal

D’altra banda, tenim el Cadastre que ens aporta informació sobre la ubicació concreta de la finca i la defineix en un plànol. La finalitat del Cadastre i del Registre són ben diferents, d’una banda, la del Cadastre és principalment fiscal mentre que la del Registre, és únicament jurídica, són sistemes independents, però que en realitat es complementen i la tendència hauria de ser que les informacions comunes que contenen siguin coincidents.

Què passa quan les dades no coincideixen?

No és res estrany que quan comparem la descripció i superfície que el Registre ens reconeix com a propietaris, no sigui coincident amb la que determina al Cadastre, i alhora ens podem trobar que la delimitació del Cadastre no es correspongui amb els límits reals de la finca i, per tant, en cap dels dos organismes tinguem la propietat ben definida.

Això és important tenir-ho en compte perquè afecta no només a la correcta descripció del nostre dret de propietat sinó també perquè si en algun moment volem vendre la nostra propietat o l’hem d’hipotecar, ens caldrà tenir la finca correctament determinada tant al Cadastre com al Registre de la Propietat, i la rectificació acostuma a ser un procediment lent que moltes vegades va renyit amb la celeritat que requereixen les vendes.

Per què es produeixen aquestes discrepàncies?

Els motius que originen aquestes diferències poden ser diversos, l’antiguitat i imprecisió de les dades, la descoordinació històrica entre cadastre i registre, modificacions físiques que no s’han comunicat o errors en traslladar les dades.

Com es poden corregir aquestes diferències?

Hi ha diverses alternatives per regularitzar aquestes discrepàncies depenent de l’origen i magnitud de la diferència.

La discrepància entre superfície real, cadastral i registral no és només una qüestió tècnica, sinó també legal, la legislació preveu diverses vies per harmonitzar aquestes dades, però la seva aplicació pràctica requereix un procediment en el qual és clau el bon assessorament, tant per l’èxit de l’operació com per buscar la via que suposi menys despesa fiscal i sigui més adient, tenint en compte que són procediments que no es resolen de forma ràpida sinó que tenen una tramitació molt pautada que acostuma a allargar-se.

Davant d’aquestes situacions, és imprescindible comptar amb professionals especialitzats que puguin oferir-te un assessorament legal i eficaç, contacta amb el nostre equip.