Catastro, registro, planos... y cada uno atribuye una superficie diferente a mi propiedad. ¿Qué tengo que hacer?

Una de las problemáticas habituales en la gestión inmobiliaria en Cataluña y a todo el Estado español es la discrepancia entre lasuperficiede un inmueble según el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física medida sobre el terreno. Estas diferencias pueden generar conflictos jurídicos, dificultades en operaciones de compraventa, y problemas fiscales o urbanísticos.

El Registro de la Propiedad y su función jurídica

El Registro de la Propiedad es el organismo donde se documenta, entre otras cosas, la propiedad y descripción de las fincas. A lo largo de los años ladescripciónde las fincas no han ido acompañadas de una concreción en un plano o mapa, y esto ha dado lugar a que muchas propiedades, especialmente las rústicas, tengan una descripción en el Registro de la Propiedad quedifícilmentese pueda ubicar en un punto concreto del mapa, y a la vez, muchas veces la superficie que conste en el Registro de la Propiedad no es coincidente ni con la realidad.

El Catastro: información gráfica con finalidad fiscal

Por otro lado, tenemos el Catastro que nos aporta información sobre la ubicación concreta de la finca y la define en un plano. La finalidad del Catastro y del Registro son bien diferentes, por unlado,la del Catastro es principalmente fiscal mientras que la del Registro, es únicamente jurídica, son sistemasindependientes, pero en realidad se complementan y la tendencia debería de ser que las informaciones comunes que contienen sean coincidentes.

¿Qué pasa cuando los datos no coinciden?

No es extraño que cuando comparamos la descripción y lasuperficieque el Registro nos reconozca como propietarios, no sea coincidente con la que determina el Catastro, a la vez nos podemos encontrar que la delimitación del Catastro no se corresponda con los límites reales de la finca, y por lo tanto, enningúnde los dos organismos tengamos la propiedad biendefinida.

Esto es importante tenerlo en cuenta porque afecta no solo a la correcta descripción de nuestro derecho de propiedad sino también porque si enalgúnmomento queremos vender nuestra propiedad o la debemos hipotecar, deberemos tener la finca correctamente determinada tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad, y la rectificaciónacostumbraa ser un procedimiento lento que muchas veces va reñido con la celeridad que requieren las ventas.ç

¿Por qué se producen estas discrepancias?

Los motivos que originan estas diferencias pueden ser varios, laantigüedadyimprecisión de los datos, la descoordinación histórica entre catastro y registro, modificaciones físicas que no se han comunicado, o errores en trasladar los datos.

¿Cómo se pueden corregir estas diferencias?

Hay varias alternativas para regularizar estas discrepancias dependiendo del origen y magnitud de la diferencia.

La discrepancia entresuperficiereal, catastral y registral no es solo una cuestión técnica, sino también legal, la legislaciónprevévarias vías para harmonizar estos datos, pero su aplicación práctica requiere de un procedimiento en el cual es clave el buen asesoramiento, tanto por el éxito de la operación como para buscar la vía que suponga menos gasto fiscal y sea másidóneo, teniendo en cuenta que son procedimientos que no se resuelven de forma rápida, sinoque tienen una tramitación muy pausada que acostumbra a alargarse.

Ante estas situaciones, es imprescindible contar con profesionales especializados que puedan ofrecer un asesoramiento legal y eficaz, contacta con nuestro equipo.