Segunda residencia e iBI: como saber si te pueden aplicar recargo

Aunque muchas medidas dependen de la regulación local y no se aplican automáticamente, muchos pequeños propietarios se preguntan qué impacto puede tener la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, especialmente en lo referente a los posibles recargos en el IBI y a la consideración de “vivienda desocupada”.

En este artículo te explicamos qué dice realmente la ley, cómo pueden interpretarla los ayuntamientos y qué acciones preventivas pueden tomar las familias que tienen una segunda residencia como ahorro, refugio vacacional o patrimonio familiar.

¿Qué dice la legislación actual sobre viviendas vacías y segundas residencias?

La Ley 12/2023 permite que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo de hasta el 150 % en el IBI a las viviendas consideradas desocupadas de forma permanente e injustificada. Esta medida busca incentivar que los inmuebles vacíos salgan al mercado del alquiler y aumentar la oferta de vivienda asequible.

Ahora bien, conviene remarcar algunos puntos clave que a menudo pasan desapercibidos:

• No es una medida automática. Cada ayuntamiento debe aprobar una ordenanza fiscal propia antes de poder aplicar el recargo.
• Solo afecta a grandes tenedores. Según la ley, este recargo solo puede aplicarse a propietarios que posean cuatro o más viviendas de tipo residencial.
• Las segundas residencias. Las viviendas destinadas a segunda residencia se consideran justificadamente desocupadas si no superan cuatro años seguidos sin uso.
• Existe un procedimiento y garantías. Antes de imponer cualquier recargo, el ayuntamiento debe abrir un expediente, notificar al propietario y darle la oportunidad de presentar pruebas y alegaciones.

Por lo tanto, si solo tienes una segunda residencia, la Ley 12/2023 no te considera propietario de vivienda desocupada ni te afecta este recargo especial del IBI.

¿Cómo detectan los ayuntamientos si una segunda residencia está desocupada?

Los ayuntamientos pueden utilizar diversos indicadores para detectar viviendas vacías, como por ejemplo:

• Un consumo muy bajo de agua o electricidad.
• La ausencia de personas empadronadas.
• La falta de actividad económica o declaraciones de uso.

Sin embargo, estos indicadores no son concluyentes en el caso de segundas residencias, ya que es perfectamente legítimo utilizarlas solo los fines de semana, festivos o periodos vacacionales. Si el ayuntamiento sospecha de inactividad, el propietario siempre puede demostrar su uso mediante documentación o facturas.

Buenas prácticas para gestionar tu segunda residencia

Aunque el recargo no se aplica a las segundas residencias, es recomendable mantener una buena organización documental:

• Conserva recibos y facturas de suministros, incluso si el consumo es moderado.
• Declara correctamente ante Hacienda que la vivienda es una segunda residencia.
• Realiza estancias periódicas y guarda algún registro (recibos, fotografías, movimientos bancarios).
• Consulta al ayuntamiento para saber si tiene previsto aprobar algún tipo de recargo y con qué criterios.
• Valora el uso temporal o familiar (por ejemplo, dejarla a hijos o familiares puntualmente), lo que también demuestra una utilización real.

¿Qué ocurre si la vivienda está realmente desocupada?

Si realmente no se utiliza y no se desea alquilar, conviene recordar que:

• El recargo solo se aplicará si el ayuntamiento aprueba expresamente una ordenanza y el propietario posee varios inmuebles.
• Siempre existe la posibilidad de alegar causas justificadas, como obras, herencias, salud, traslados laborales o situación de dependencia.
• A día de hoy, pocos municipios han empezado a aplicar efectivamente este recargo, y la mayoría todavía está en fase de estudio.

En resumen: ¿cómo afecta la Ley 12/2023 a tu segunda residencia?

La fiscalidad sobre las segundas residencias no ha cambiado sustancialmente para los pequeños propietarios. La Ley 12/2023 se centra en los grandes tenedores y en las viviendas realmente vacías, no en las familias que mantienen una segunda casa por ahorro, uso vacacional o motivos familiares.

Si solo tienes una segunda residencia, puedes estar tranquilo: la ley no te afecta en cuanto al recargo del IBI si la utilizas. Aun así, es conveniente mantener documentación básica que acredite que la vivienda se usa y no está permanentemente desocupada.

Para los pequeños propietarios, la mejor estrategia sigue siendo la prevención, la transparencia y una buena comunicación con el ayuntamiento.