Arras vs paga y señal: una confusión peligrosa

Existen pocos términos jurídicos tan alegremente utilizados como estos dos. No en vano, suelen incorporarse como cláusulas “casi-estándar” a miles de contratos de compraventa, sin darse cuenta de las consecuencias legales y económicas que, para los firmantes, puede dar lugar a la inclusión de un término u otro.

¿Qué significa Arras?

Se considera arras una reserva, ya que la firma de un acuerdo de este tipo no perfecciona la compraventa. Ni el titular del bien ha vendido nada ni el interesado ha comprado nada. Mediante las arras, este último se reserva el derecho a poder formalizar el contrato de compraventa durante el plazo y en las condiciones fijadas, sin interferencias de terceros. Por eso, la única penalidad por incumplimiento es la pérdida de las arras entregadas o la devolución del doble de las recibidas, según sea la parte que incumpla.

¿En qué consiste la paga y señal?

Se considera paga y señal toda compraventa desde el momento en que se suscribe el acuerdo, la compraventa está perfeccionada, solo que en este acto únicamente se entrega parte del precio. Pero desde ese mismo momento, el comprador (que ya lo es) podrá exigir que se le entregue el bien en cuestión y el vendedor (que ya no es titular del bien) que se le entregue la totalidad del precio, en las condiciones pactadas.

¿Qué diferencia hay entre Arras y Paga y señal?

Una vez visto qué significa cada término, la principal diferencia es que en la paga y señal es el anticipo en una intención de compra sin opción de desistir del contrato, que a diferencia de las arras permiten desistir del contrato bajo ciertas condiciones. Ambos términos aseguran la intención de cumplir con un contrato, sin embargo, las arras ofrecen una mayor flexibilidad en el desistimiento del contrato.

¿Qué tipos de Arras existen?

Existen tres figuras jurídicas muy similares que crean confusión y por ello en Grup Carles te explicamos qué las diferencia:

Arras confirmatorias

En primer lugar, encontramos las arras confirmatorias (equivalentes a una “paga y señal”). Las arras confirmatorias, como su nombre indica, son un anticipo a cuenta del precio final de la compraventa. Prueban la existencia de un contrato que en caso de cumplimiento se imputa el precio teniendo la consideración de mero anticipo o pago anticipado. 

 En caso de incumplimiento de obligaciones, se estará al régimen general sobre el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 1.124 del código civil: exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato, con la posibilidad de reclamar también daños y perjuicios, si lo hubiera. 

Arras penales

En segundo lugar, existen las llamadas arras penales que tienen como finalidad asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa. Su contravención normalmente dará lugar a una indemnización de daños y perjuicios en favor de la parte cumplidora. Si no se produce incumplimiento alguno por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considerará como un pago parcial anticipado.

Arras penitenciales

Por último, tenemos las arras penitenciales, las únicas reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico (Art. 1545 del Código Civil).

En caso de incumplimiento, la ley dispone que quien las entregue (el interesado en comprar) las perderá sin que pueda exigirse adicionalmente indemnización por daños y perjuicios. Y si el que incumple es quien las recibe (el titular del bien) tendrá que devolverlas duplicadas.

Solo en caso de que finalmente se formalice la compraventa y así se haya determinado expresamente, las arras podrán entenderse entregadas a cuenta del precio final del negocio. Se deberá prestar atención a indicar las arras como penitenciales en el contrato para que se consideren de ese tipo. Si la voluntad de los contratantes es fijar unas arras penitenciales, deberá constar de forma expresa que la cantidad de dinero que se entrega lo es precisamente en este concepto. Por eso es trascendental tener en cuenta la distinción entre ambas figuras y asesorarse antes de firmar, si aparece alguna duda.