Piso ocupado: ¿Qué pasa con la renta imputada?

En el campo fiscal, una de las presunciones más arraigadas la que afecta a la imputación de rentas inmobiliarias. De acuerdo con la normativa del IRPF, se considera que cualquier inmueble urbano que no esté alquilado, afectando a una actividad económica ni destinado a residencia habitual, genera una renta ficticia. Esta se valora habitualmente en un 2% del valor catastral, o en un 1,1% en aquellos municipios con revisión catastral reciente.

Aun así, esta regla general puede resultar inaplicable en determinadas situaciones de la vida real, como en el caso de las viviendas ocupadas ilegalmente, en las que el propietario no puede disponer efectivamente del bien. 

¿Cuál es el posicionamiento de la Agencia Tributaria respecto a la tributación de inmuebles ocupados?

Según varias resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) - como las consultas V1197-20, V0514-23 y V1308-21-, cuando un inmueble ha estado objeto de ocupación ilegítima y el titular ha iniciado acciones judiciales para su recuperación, no se ha de imputar a la renda inmobiliaria previa en el artículo 85.1 de la Ley del IRPF.

Es suficiente con acreditar la presentación de la demanda de desahucio, sin necesidad de esperar la sentencia. El criterio se fundamenta en la falta de disponibilidad efectiva, tanto jurídica como material, del bien.

¿Y si debo reformar el piso después de recuperarlo?

En estos casos, la doctrina administrativa también ha dejado claro que, mientras el inmueble no sea habitable por falta de condiciones, no se debe computar ninguna renda imputada. Ara bien, es imprescindible justificar con pruebas la necesidad de obras para volverlo a hacer habitable. 

¿Qué documentación es necesaria acreditar para justificar esta situación?

El contribuyente debe acreditar de manera fehaciente la existencia de litigio o de cualquier circunstancia que impida el uso del bien. Esto puede incluir:

• Copia de la demanda judicial.
• Diligencias de admisión.
• Sentencias o informes técnicos sobre el estado de la vivienda.

Los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria permiten el uso de diferentes pruebas válidas, que serán validadas por la AEAT en cada caso concreto.

¿Cuál es el porcentaje aplicable en 2024?

A pesar de la derogación del Real decreto ley 9/2024, una nota de la AEAT del 21 de marzo de 2025 confirma que, durante el ejercicio fiscal actual, se mantiene del tipo reducido del 1,1% para los municipios con revisión catastral desde 2012.

La ocupación ilegal de viviendas genera múltiples interrogantes jurídicos y sociales. En el ámbito fiscal, como mínimo, se ha adoptado un enfoque sensato: no se puede exigir tributar sobre una renta inexistente. Una muestra más que, a veces, la interpretación de la norma debe ceder ante la realidad del caso concreto.

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