¿Eres un gran tenedor? Comprueba si estás afectado y qué implicaciones puede tener

Fiscalidad
ESCRITO POR Jordi Armengol i Valls
14 Jul, 2025 — 1 min
¿Eres un gran tenedor? Comprueba si estás afectado y qué implicaciones puede tener

Si eres propietario de varias viviendas, te recomendamos revisar si puedes ser considerado gran tenedor, condición que puede implicar tanto obligaciones adicionales como repercusiones fiscales.

¿Qué implica ser gran tenedor?

  1. Obligaciones como a arrendador

La Ley de vivienda establece requisitos específicos para los grandes tenedores, tales como:

  • Informar sobre el uso de las viviendas.
  • Respetar los límites de actualización de rentas.
  • Aplicar el índice de referencia en zonas tensionadas.
  • Cumplir con más requisitos para ejecutar desahucios en caso de impago.
  1. Consecuencias fiscales

Además de las obligaciones relacionadas con el alquiler, tu situación puede tener un impacto en determinados tributos:

  • Recargo del IBI: Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 50% sobre viviendas desocupadas durante más de dos años, si se tienen cuatro o más viviendas. Ayuntamientos como el de Barcelona han incorporado ya este recargo.
  • ITP incrementado: En comunidades como Cataluña, si un gran tenedor adquiere una vivienda de segunda mano en zona tensionada, se aplica un tipo del 20% (en lugar del 10% habitual).

Importante: Aunque actualmente estas medidas no son generales, todo indica que la tendencia futura es incrementar la fiscalidad sobre grandes tenedores y propietarios de múltiples viviendas. Conviene anticiparse.

¿Cómo saber si eres un gran tenedor?

Se considera gran tenedor a quien cumple alguno de los siguientes requisitos:

  • Es titular de más de 10 viviendas de uso residencial (se excluyen locales, garajes, oficinas, etc.).
  • Es propietario de más de 1.500 m2 construidos destinados a vivienda.

Excepción: En zonas tensionadas, el límite puede bajar a 5 viviendas (por ejemplo, en Catalunya).

🧾 ¿Cómo se cuentan las viviendas?

  • Copropiedad: Sólo cuentan las viviendas en las que se tiene más del 50% de la propiedad.
  • Superficie construida: Se calcula sumando la superficie total de los inmuebles propios más la parte proporcional de la copropiedad.
  • Usufructo: Si se tiene el usufructo, se considera que se tiene la propiedad plena a efectos de cómputo.

Ejemplo:

Una persona con la propiedad plena de 6 viviendas, usufructo de 3 más, y el 50% de 4 viviendas adicionales, computa 9 viviendas. En principio, no sería gran tenedor, salvo si la superficie construida supera los 1.500 m2.

Recomendación final

Comprueba tu situación patrimonial y analiza si te conviene tomar alguna medida para evitar ser considerado gran tenedor. Esta condición puede afectar a tu tributación futura y a las obligaciones legales como arrendador.

Estamos a tu disposición para cualquier aclaración o para estudiar su caso particular.