Tasación hipotecaria y precio de compra: ¿por qué no coinciden?
Immobiliario
Cuando una persona compra una vivienda, es habitual encontrarse con una situación que genera dudas: el banco no financia el precio de compra, sino el valor de tasación. Y a menudo, ambos importes no coinciden.
Entender esta diferencia es clave para evitar sorpresas durante el proceso hipotecario, especialmente en un mercado tan diverso como el actual, donde conviven realidades muy diferentes entre grandes ciudades y municipios más pequeños.
¿Qué es exactamente una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es un informe técnico elaborado por una sociedad homologada que determina el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto.
Este valor es el que utilizan los bancos para decidir:
- Qué importe pueden financiar.
- Qué riesgo asumen con la operación.
- Qué condiciones hipotecarias pueden ofrecer.
En la mayoría de los casos, la entidad financiera concede entre el 80% y el 90% del valor, teniendo en cuenta tanto el valor de compraventa como el valor de tasación. Normalmente se toma el valor más bajo.
Dicho de otra manera: aunque comprador y vendedor acuerden un precio concreto, el banco solo tendrá en cuenta el valor que considere técnicamente justificado.
¿Por qué el precio de compra y la tasación pueden ser diferentes?
Aunque a menudo se confunden, el precio de compra y la tasación no son lo mismo.
El precio de compra es el que comprador y vendedor acuerdan pagar, mientras que la tasación es una estimación técnica basada en criterios objetivos.
Estas son algunas de las causas más habituales de la diferencia:
El mercado inmobiliario va muy rápido
En zonas con alta demanda o poca oferta disponible, los compradores pueden estar dispuestos a pagar importes superiores a los valores de referencia utilizados para la tasación.
Esto ocurre tanto en determinadas áreas metropolitanas como en municipios donde hay poca oferta de vivienda disponible.
Además, en momentos de subidas de precios o de alta actividad inmobiliaria, las tasaciones pueden ir ligeramente por detrás de la evolución real del mercado.
La tasación sigue criterios técnicos
El tasador analiza aspectos como:
- Viviendas similares vendidas recientemente.
- Ubicación.
- Superficie.
- Estado de conservación.
- Antigüedad y características del inmueble.
Pero no tiene en cuenta factores emocionales, urgencias de compra ni la competencia entre compradores.
No todos los inmuebles tienen comparables claros
En viviendas singulares, casas unifamiliares o zonas con pocas operaciones recientes, puede ser más difícil encontrar comparables similares. Esto puede hacer que la tasación sea más conservadora respecto al precio pactado.
La tasación hipotecaria es un elemento clave que puede determinar la viabilidad de una compraventa.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?
Es una situación más habitual de lo que parece y puede afectar directamente a la financiación de la operación.
Por ejemplo:
- Precio de compra: 300.000 €
- Valor de tasación: 270.000 €
- Financiación bancaria (80%): 216.000 €
En este caso, el comprador deberá aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia entre el precio de compra y el importe financiado por el banco.
Por eso es importante calcular bien la operación antes de formalizar una reserva o firmar unas arras.
¿Por qué los bancos dan tanta importancia a la tasación?
La tasación es la garantía de la entidad financiera.
En caso de impago, el banco necesita tener una referencia objetiva del valor del inmueble que garantiza la hipoteca.
Después de la crisis inmobiliaria, los criterios de riesgo se endurecieron y las tasaciones han pasado a tener un papel todavía más relevante dentro del proceso hipotecario.
La tasación: un factor clave en cualquier compraventa
Muchas personas centran toda la atención en el precio de compra y descubren demasiado tarde que el valor de tasación puede condicionar toda la operación.
Por eso, conocer cómo funciona una tasación hipotecaria ayuda a:
- Planificar mejor la entrada.
- Evitar imprevistos financieros.
- Negociar con mayor seguridad.
- Entender la capacidad real de financiación.
Conocer la diferencia entre precio de compra y valor de tasación permite tomar decisiones más informadas, evitar sorpresas y afrontar el proceso hipotecario con mayor seguridad.